[3호] 양주시 장흥면 더블휴 신축공사

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대출신청 내역

  • 구분
    만기
    수익률
    대출금액
  • 건축자금대출
    5개월
    연 15%
    8억원
  • 상환방식
    상환일
  • 만기일시
 

투자개요

1. 투자개요
투자상품

토지 2순위 근저당권 건축자금대출

건물 1순위 근저당권 건축자금대출

모집금액 8억원
연수익률 15%
투자기간 6개월 (공사 4개월 + 1개월 단위로 2개월 연장가능)
상환방식 만기일시상환 (매월 이자지급)
상환예정일 대출실행일로부터 6개월
상환재원

준공 후 대환대출 

분양대금 상환 : 예상분양대금 42.48억원

자금용도

공사대금 7억원 + 금융비 1억원 = 총 8억원

 채권보전장치

건물 대위보전등기 후 1순위 근저당설정, 토지 2순위 근저당설정

시행사 시행권 포기각서, 시공사 유치권 포기각서, 시공사 책임준공확약서

시공사 연대보증



2. 건축물개요

주 소 경기도 양주시 장흥면 삼상리 317-8 외 12필지
용도지역 제1종일반주거지역
주 용도 공동주택 (도시형생활주택 4개동, 20세대)
대지면적 1,485㎡ (449.21평)
연면적 1,676.16㎡ (507.03평)
건축면적 755.4㎡ (228.50평)
건폐율 43.2%~58.44%
용적율 95.38%~132.47%


3. 투자포인트

1) 확실한 상환재원


본 건 주변 유사 토지 및 건물의 실거래가 및 분양가 분석, 감정평가법인 감정결과 준공 후 건물의 추정 가치는 35.47억원으로 은행

대환대출을 통해 투자금을 상환 받을 수 있을 것으로 예상되며, 건물 공사진행 중 대위보존등기로 건물 1순위

채권 확보로 확실한 상환재원 마련할 예정입니다.




4. 준공 후 가치 및 LTV계산, 분양대금 설명

1) 준공 후 가치


구분

단가/㎡

금액(원)
토지 1,686㎡

750,000원

1,264,500,000원

건물 1,676.16㎡

1,361,250원

2,281,672,800원

담보 감정가 합계금액 (토지+건물)

3,546,172,800원


- 본 건 토지가격 산정근거 : 우리은행 감정평가금액 ㎡당 약 65만원 (2017.12), 토목공사 후 대지화 감안하여 감정금액 (㎡당 75만원)으로
                                    산정하였습니다.
- 본 건 건물가격 산정근거 : 건축비 ㎡당 1,361,250원이며 평당 4,500,000원으로 산정하였습니다.
- 본 건 토지 + 건물 예상가격 : 35.46억원 (토지 12.64억원 + 건물 22.82억원)


2) LTV


구분 대출금융기관 대출금액
기존대출금

우리은행

1,071,000,000원
(잔여대출한도 484,100,000원)

행복한펀딩 대출

800,000,000원


대출금 합계 -

1,871,000,0000원

준공 후 가치 -

3,546,172,800원

예상 분양가격 -

4,248,000,000원

 분양대금 (차주제시)  

 5,310,000,000원

LTV
(대출금 / 준공 후 가치)
-

52.76%


- 본 건 인근 경기도 양주시 장흥면 삼상리, 삼하리 등 시세 파악 및 신축건물 분양대금 파악하여 예상 분양대금 산정하였습니다.
※ LTV = 대출금 18.71억원 / 준공 후 가치 35.46억원 = 52.76%입니다.
※ 우리은행 대출한도는 10.71억원으로 잔여한도는 4.84억원이며, 잔여한도는 기성률에 따라 공사대금으로 지급될 예정입니다.
 

3) 자기자본비율


총사업비 40.33억원 / 자기자본투입 10.3억원 (토지비 10.3억원) = 25.53%

구분

토지

토목

건축

기타

자기자본

10.3

10.3

타인자본

0.7

8.3

2.04

11.04

준공 후 외상

5

5.99

11.99

본건대출

7

1

7

16

21.29

3.04

40.33


※ 자기자본비율 계산 시 현재까지 지출한 비용은 10.3억원 (토지비 10.3억원)은 통장내역이 확인되는 금액만 자기자본금액으로 인정했습니다. 

 

투자 포인트


5. 채권보전방법 및 부동산 권리분석

- 토지 2순위 근저당 설정 (설정금액 : 12억원 설정, 대출금액의 150% 설정)

- 건물 대위등기 후 1순위 근저당 설정 (설정금액 : 12억원 설정, 대출금액의 150% 설정)

- 시행권, 시공권 포기각서 징구, 시행권 협력법인 인수 후 준공 후 분양

- 시공사 책임준공 확약 및 시공사 연대보증


6. 대출금 지출계획

구분 세부내역 금액 비고
공사비

공사대금

700,000,000원


금융비

이자, 수수료

100,000,000원



800,000,000원


                                                            

7. 향후 지급할 공사대금


공정

계약금액

기존

지출금액

미지급금액

대출 후

지급

준공 후

외상

건축공사

1,156,690,000

0

1,156,690,000

430,000,000

726,690,000

철근

콘크리트

499,800,000

250,000,000

249,800,000

105,436,202

144,363,798

전기

통신공사

109,093,995

0

109,093,995

10,000,000

99,093,995

설비공사

116,741,266

0

116,741,266

10,000,000

106,741,266

가설

울타리

11,000,000

6,300,000

4,700,000

4,700,000

0

자재

168,980,900

50,651,170

118,329,730

118,329,730

0

설계비

42,240,000

20,000,000

22,240,000

22,240,000

0

감리비

36,300,000

18,150,000

18,150,000

0

18,150,000

합계

2,129,846,161

345,101,170

1,795,744,991

700,705,932

1,095,039,059


- 준공 후 공사대금 10.95억원 중 4.84억원은 우리은행 대출잔여대금을 기성공사대금으로 사용할 예정이며,
   실질 준공 후 외상 공사대금은 약 6억원입니다.


8. 상환계획


  대출예상금액은 예상감정가 35.46억원 * 60% (융자비율)  = 21.27억원 대환대출 가능하며 차입금 (본건 포함 대출금 18.71억원)을 상환하고
  2.51억원의 여유가 있습니다. 분양대금으로 상환 시 42.48억원 (당사평가) – 18.71억원 = 23.77억원의 여유자금이 발생하여, 상환여력이
  충분한것으로 판단됩니다.

* 차주가 제시한 분양수익금 53.1억원 중 42.48억원을 실 입금가능 분양대금으로 당사평가하였습니다.
 


9. 대출자정보 

법인명

주식회사 미래XX

법인등록번호 214811-0XXXXXX
 설립일 2016년 10월 20일 
 채무현황 우리은행 10.71억원
금융기관연체정보 없음


10. 시공사정보

법인명

유한회사 한미XXXX

법인등록번호

210114-XXXXXXX

설립일

2000년 10월 17일

 금융기관연체정보 없음 
 시공능력평가액 186.61억원 (2017년) 
 신용평가등급 BB0  
 재무제표요약

 자산 : 41.31억원

 부채 : 13.76억원

 자본 : 27.54억원

 매출액 : 111.79억원

 영업이익 : 6.45억원

 당기순이익 : 8.11억원


 

설정한 담보

담보 감정가
0만원
선순위금
0만원 (00%)
잔여 여유금
0만원 (00%)
 

‘선순위금’이란?
행복한펀딩 대출금액보다 선순위의 권리로 타 금융기관대출금 또는 임대보증금 등 모든 선순위 권리금액을 말합니다.
'잔여 여유금'이란?
행복한펀딩 대출 후에도 남아있는 담보의 잔존가치로 이 비율이 높을수록 채무불이행이 발생해도 원금 손실가능성이 작아집니다.
'근저당 설정금'이란?
담보에 대한 채권자의 권리금액으로 채무불이행시 연체이자, 채권회수 비용 등을 감안하여 대출금의 120% 이상 설정합니다.
 

투자자 보호

1) 담보물 변동사항 모니터링 시스템
행복한펀딩의 리스크관리 시스템에 의해 해당 담보물의 등기변동 및 권리침해 여부가 매일 모니터링 되고 있습니다.
2) 부실채권 사후처리 시스템
대출기간이 경과되거나 이자를 2회이상 지체 시 에잇퍼센트는 적절한 절차에 의하여 다음과 같은 자체 추심을 진행합니다.
 

투자 포인트


5. 채권보전방법 및 부동산 권리분석

- 토지 2순위 근저당 설정 (설정금액 : 12억원 설정, 대출금액의 150% 설정)

- 건물 대위등기 후 1순위 근저당 설정 (설정금액 : 12억원 설정, 대출금액의 150% 설정)

- 시행권, 시공권 포기각서 징구, 시행권 협력법인 인수 후 준공 후 분양

- 시공사 책임준공 확약 및 시공사 연대보증


6. 대출금 지출계획

구분 세부내역 금액 비고
공사비

공사대금

700,000,000원


금융비

이자, 수수료

100,000,000원



800,000,000원


                                                            

7. 향후 지급할 공사대금


공정

계약금액

기존

지출금액

미지급금액

대출 후

지급

준공 후

외상

건축공사

1,156,690,000

0

1,156,690,000

430,000,000

726,690,000

철근

콘크리트

499,800,000

250,000,000

249,800,000

105,436,202

144,363,798

전기

통신공사

109,093,995

0

109,093,995

10,000,000

99,093,995

설비공사

116,741,266

0

116,741,266

10,000,000

106,741,266

가설

울타리

11,000,000

6,300,000

4,700,000

4,700,000

0

자재

168,980,900

50,651,170

118,329,730

118,329,730

0

설계비

42,240,000

20,000,000

22,240,000

22,240,000

0

감리비

36,300,000

18,150,000

18,150,000

0

18,150,000

합계

2,129,846,161

345,101,170

1,795,744,991

700,705,932

1,095,039,059


- 준공 후 공사대금 10.95억원 중 4.84억원은 우리은행 대출잔여대금을 기성공사대금으로 사용할 예정이며,
   실질 준공 후 외상 공사대금은 약 6억원입니다.


8. 상환계획


  대출예상금액은 예상감정가 35.46억원 * 60% (융자비율)  = 21.27억원 대환대출 가능하며 차입금 (본건 포함 대출금 18.71억원)을 상환하고
  2.51억원의 여유가 있습니다. 분양대금으로 상환 시 42.48억원 (당사평가) – 18.71억원 = 23.77억원의 여유자금이 발생하여, 상환여력이
  충분한것으로 판단됩니다.

* 차주가 제시한 분양수익금 53.1억원 중 42.48억원을 실 입금가능 분양대금으로 당사평가하였습니다.
 


9. 대출자정보 

법인명

주식회사 미래XX

법인등록번호 214811-0XXXXXX
 설립일 2016년 10월 20일 
 채무현황 우리은행 10.71억원
금융기관연체정보 없음


10. 시공사정보

법인명

유한회사 한미XXXX

법인등록번호

210114-XXXXXXX

설립일

2000년 10월 17일

 금융기관연체정보 없음 
 시공능력평가액 186.61억원 (2017년) 
 신용평가등급 BB0  
 재무제표요약

 자산 : 41.31억원

 부채 : 13.76억원

 자본 : 27.54억원

 매출액 : 111.79억원

 영업이익 : 6.45억원

 당기순이익 : 8.11억원


 

증빙서류

 

위치 및 건축물 정보

11. 위치 및 공정율


- 대표지번 : 경기도 양주시 장흥면 삼상리 317-8

 

- 공정율

  1~3단지 : 51.5%, 4단지 : 기초공사중


- 공사진행사항 (1~3단지)

 토목 : 터파기, 되메우기 완료 50%

 건축 : 가설공사 및 철근콘크리트 공사 완료 53.8%

 전기 : 전기, 통신배관공사 완료 40%

 설비 : 급, 배수시설 배관공사 완료 44.4%

 

회수정책

대출기간이 경과되거나 이자를 2회이상 지체 시 행복한펀딩는 적절한 절차에 의하여 다음과 같은 자체 추심을 진행합니다.

1) 법적절차(경매)를 통해 토지 및 건물의 1순위 근저당권자로서 우선하여 배당을 받습니다.
2) 본 채권을 원리금 전액 회수를 목표로 타 기관에 매각하여 회수 합니다.
3) 토지 및 건물 소유권 및 시행권을 행복한펀딩로 이전하여 매각 또는 프로젝트를 수행 후 분양, 임대 담보대출 등을 통해 대출을 상환합니다.

위 방법 중 원리금 보존 및 회수기간을 고려하여 투자자에게 가장 부합하는 방법으로 채권을 회수 할 예정입니다. 매각 대금은 해당 채권의 투자금에 비례하여 지급합니다. 단,원리금 회수 과정에서 발생하는 각종 비용은 원칙적으로 채무자 부담이나 회수되는 금액에 따라 일부 차감될 수 있습니다.