[1호] 서울특별시 중구 광희동 다세대주택 건축자금 1차

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대출신청 내역

  • 구분
    만기
    수익률
    대출금액
  • 건축자금대출
    6개월
    연 15%
    12억원
  • 상환방식
    상환일
  • 만기일시
 

투자개요

1. 투자개요
투자상품

토지 2순위 건축자금대출

건물 1순위 건축자금대출

모집금액 12억원
연수익률 15%
투자기간 6개월 (공사 4개월 + 1개월 단위로 2개월 연장가능)
상환방식 만기일시상환 (매월 이자지급)
상환예정일 (대출실행일로부터 6개월)
상환재원

준공 후 대환대출 

분양대금 상환 : 예상분양대금 56억원

자금용도

법인 토지소유권이전 2억원 + 공사비 3억원 + 가압류해지비 (공사대금, 대여금) 6억원

+ 금융비 1억원 = 총 12억원

 채권보전장치

건물 대위보전등기 후 1순위 근저당설정, 토지 2순위 근저당설정

시행사 시행권 포기각서, 시공사 유치권 포기각서, 시공사 책임준공확약서

 



2. 건축물개요

주 소 서울시 중구 광희동2가 216-1 외 6필지
용도지역 제2종일반주거지역
주 용도 다세대주택, 근린생활시설 (다세대주택 16세대, 근린생활시설 4호)
대지면적 372.3㎡ (112.62평)
연면적 927.11㎡ (280.45평)
건축면적 221.8㎡ (67.09평)
건폐율 59.58%
용적율 177.26%


3. 투자포인트

1) 확실한 상환재원


본 건 주변 유사 토지 및 건물의 실거래가 및 분양가 분석결과 준공 후 건물의 추정 가치는 43.46억원으로 은행

대환대출을 통해 투자금을 상환 받을 수 있을 것으로 예상되며, 건물 공사진행 중 대위보존등기로 건물 1순위

채권 확보로 확실한 상환재원 마련할 예정입니다.

 

2) 탁월한 입지 및 뛰어난 분양성


본 건 사업지인 서울시 중구 광희동 다가구/다세대 주택 혼재지역에 입지하며, 차량접근 및 출입이 용이합니다. 

또한 2, 4, 5호선 동대문 역사문화공원역과 300m 인근에 위치한 트리플 역세권의 다세대주택이며 장충초등학교,

한양공업고등학교, 성동글로벌경영고등학교, 은행, 마트, 동대문역사문화공원 등 교육 및 편의시설이 위치하여

생활환경 역시 뛰어납니다. 해당사업지 지역의 다세대신축건물에 대한 희소성으로 분양성이 매우 뛰어난 것으로

판단됩니다. 




4. 준공 후 가치 및 LTV계산, 분양대금 설명

1) 준공 후 가치


구분

단가/㎡

금액(원)
토지 389.3㎡

7,562,500원

2,944,081,250원

건물 927.11㎡

1,512,500원

1,402,253,875원

담보 감정가 합계금액 (토지+건물)

4,346,335,125원


- 본 건 시세조사 결과 토지 적정시세는 ㎡당 750~800만원이며 평당 약 2,500만원으로 평가했습니다.
- 본 건 토지 + 건물 예상가격 : 43.46억원 (토지 29.44억원 + 건물 14.02억원)


2) LTV


구분 대출금융기관 대출금액
기존대출금

하나은행

1,000,000,000원
(채권최고액 : 1,200,000,000원)

토지하자 총액

1,200,000,000원

행복한펀딩 대출

1,200,000,000원


대출금 합계 -

2,400,000,000원

준공 후 가치 -

4,346,335,125원

예상 분양가격 -

5,600,000,000원

LTV
(대출금 / 준공 후 가치)
-

55.2%


- 인근 광희동, 신당동 시세 파악 및 신축건물 분양대금 파악하여 예상 분양대금 산정하였습니다.
※ 대여금 가압류를 제외한 공사대금 관련 가압류는 기존 공사업자와 합의하여 공사진행중이며, 이번 펀딩으로 실변제금액 1.71억원을 지급 및
   가압류 해지 하기로 하여 LTV산정에 포함하지 않았습니다.
※ 대여금 4억원 가압류를 LTV에 포함시킨 이유는 시행자가 공사대금을 차용한 사실이 없고 소송상대방이 대여한 내역을 소송 4개월이 넘도록
   밝히지 못하고 있으나 소송이 진행되고 있기 때문에 펀딩 후 변제공탁할 예정입니다.
 

3) 자기자본비율


총사업비 44.34백만원 / 자기자본투입 15.47백만원 (토지비 9.85억원 + 공사비 5.62억원) = 34.88%

※ 자기자본비율 계산 시 현재까지 지출한 비용은 25.85억원 (토지비 9.85억원 +  공사비 13억원, 기타비용 3억원)이라고 차주제시했으나
   통장내역이 확인되는 금액만 자기자본금액으로 인정했습니다. 

 

투자 포인트



5. 채권보전방법 및 부동산 권리분석

 1) 토지 가압류 해지 및 2순위 설정


가압류 해지일정 및 변제금액


구분 사건번호 해지일정 금액 실변제금액
건축사사무소립건축

가압류

38,799,000원

28,000,000원

어수성

2017가합 5139759
(한최이, 오병준)

18.1.17

200,000,000원

0원

이민성

18.1.17

200,000,000원

0원

우신종합건설 외 4명

2016가합 38745
(한최이)

323,955,302원

138,000,000원

황근순

2017가소48698
(한최이)

10,600,000원

5,000,000원

합계

773,354,302원

171,000,000원

 
※ 펀딩자금 2억원 모집 후 립 건축사사무소, 우신종합건설 외 4명, 황근순 가압류 해지합니다. (합의완료)

※ 공사대금 청구 소는 기존 공사업자와 상호 협의하여 공사대금 지급, 소송취하, 가압류해지 중에 있음.

※ 대여금 청구 소는 시행자가 공사대금을 차용한 사실이 없어 이민성과 어수성은 각 2억원을 대여한 내역을 4개월이 넘도록
   일체 밝히지 못하고 있어 기각이 예상되나 소송이 진행중임으로 변제공탁 할 예정입니다.
 
※ 어수성, 이민성 가압류는 아래 내용으로 말소 될 예정이지만 항소절차도 있기에 4억원을 채무금액으로 계산하였습니다.

 토지 2순위 근저당권 설정 : 토지에 2순위로 18억원 (대출금액의 150%) 근저당권 설정합니다. 
 
 2) 미준공 미등기 건물에 법원으로부터 허가를 받아 새롭게 건물등기부등본을 만들어 본건 대출금 12억원에 대한
    150% 18억원을 1순위로 근저당권 설정합니다. 
    토지는 2순위이나 건물은 1순위로 설정이 되기 때문에 경매 진행되더라도 채권안정성을 확보하였습니다.

 3) 시행사인 (주)케이엘엠으로부터 시행권, 시공사로부터 시공권 포기각서, 책임준공 확약서를 징구합니다.

 4) 공사진행이 불가능한 상황 또는 부실징후가 있을 시 시행권 및 시공권을 당사 협력법인이 인수하여
    준공 후 분양할 예정입니다. 
 
 5) 참고사항
 현재 토지 소유자는 한최이로 되어 있습니다. 한최이는 미성년자이기에 서울가정법원으로부터 소유권이전에 관한 결정문이
 나오는대로 (주)케이엘엠으로 소유권 이전합니다.

6. 대출금 지출계획

구분 세부내역 금액 비고
공사비

잔여부분 공사비

300,000,000원

잔여공사 9억원

(자기자본 6억원)

소유권이전비

7필지

200,000,000원

1필지 잔금 8,200만원

금융비

이자, 수수료

100,000,000원


가압류해지비

공사대금, 대여금

600,000,000원



1,200,000,000원



7. 상환계획

- 준공 후 대환대출 예정이지만, 조기분양 시 분양대금으로 상환됩니다.

  대출예상금액은 예상감정가 43.46억원 * 60% (융자비율)  = 26.07억원 대환대출 가능하며 차입금을 상환하고
  2.07억원의 여유가 있습니다. 분양대금으로 상환 시 56억원 (당사평가) – 24억원 = 32억원의 여유자금이 발생하며,
  본 상품의 경우 공사가 순조롭게 진행되면 입지조건이 매우 뛰어난 트리플역세권의 중구 광희동 물건으로 조기에
  분양완료 될 것으로 판단됩니다.

* 차주가 제시한 분양수익금 61.30억원 (다세대주택 56억원, 근생 7.75억원) 중 56억원을 실 입금가능 분양대금으로 당사평가하였습니다.
 


8. 대출자정보 (법인대출 없음, 대표이사 대출정보)

대출자

조XX

생년월일 1968년 1월 23일
총대출금액 새마을금고 담보대출 15,000,000원
채무보증 : 0원
채무불이행 : 0원
신용등급 3등급
금융기관연체정보 없음


8. 시공사정보

법인명

진두개발

설립일

2015년 7월 27일

금융기관연체정보

없음

 

설정한 담보

담보 감정가
0만원
선순위금
0만원 (00%)
잔여 여유금
0만원 (00%)
 

‘선순위금’이란?
행복한펀딩 대출금액보다 선순위의 권리로 타 금융기관대출금 또는 임대보증금 등 모든 선순위 권리금액을 말합니다.
'잔여 여유금'이란?
행복한펀딩 대출 후에도 남아있는 담보의 잔존가치로 이 비율이 높을수록 채무불이행이 발생해도 원금 손실가능성이 작아집니다.
'근저당 설정금'이란?
담보에 대한 채권자의 권리금액으로 채무불이행시 연체이자, 채권회수 비용 등을 감안하여 대출금의 120% 이상 설정합니다.
 

투자자 보호

1) 담보물 변동사항 모니터링 시스템
행복한펀딩의 리스크관리 시스템에 의해 해당 담보물의 등기변동 및 권리침해 여부가 매일 모니터링 되고 있습니다.
2) 부실채권 사후처리 시스템
대출기간이 경과되거나 이자를 2회이상 지체 시 에잇퍼센트는 적절한 절차에 의하여 다음과 같은 자체 추심을 진행합니다.
 

투자 포인트



5. 채권보전방법 및 부동산 권리분석

 1) 토지 가압류 해지 및 2순위 설정


가압류 해지일정 및 변제금액


구분 사건번호 해지일정 금액 실변제금액
건축사사무소립건축

가압류

38,799,000원

28,000,000원

어수성

2017가합 5139759
(한최이, 오병준)

18.1.17

200,000,000원

0원

이민성

18.1.17

200,000,000원

0원

우신종합건설 외 4명

2016가합 38745
(한최이)

323,955,302원

138,000,000원

황근순

2017가소48698
(한최이)

10,600,000원

5,000,000원

합계

773,354,302원

171,000,000원

 
※ 펀딩자금 2억원 모집 후 립 건축사사무소, 우신종합건설 외 4명, 황근순 가압류 해지합니다. (합의완료)

※ 공사대금 청구 소는 기존 공사업자와 상호 협의하여 공사대금 지급, 소송취하, 가압류해지 중에 있음.

※ 대여금 청구 소는 시행자가 공사대금을 차용한 사실이 없어 이민성과 어수성은 각 2억원을 대여한 내역을 4개월이 넘도록
   일체 밝히지 못하고 있어 기각이 예상되나 소송이 진행중임으로 변제공탁 할 예정입니다.
 
※ 어수성, 이민성 가압류는 아래 내용으로 말소 될 예정이지만 항소절차도 있기에 4억원을 채무금액으로 계산하였습니다.

 토지 2순위 근저당권 설정 : 토지에 2순위로 18억원 (대출금액의 150%) 근저당권 설정합니다. 
 
 2) 미준공 미등기 건물에 법원으로부터 허가를 받아 새롭게 건물등기부등본을 만들어 본건 대출금 12억원에 대한
    150% 18억원을 1순위로 근저당권 설정합니다. 
    토지는 2순위이나 건물은 1순위로 설정이 되기 때문에 경매 진행되더라도 채권안정성을 확보하였습니다.

 3) 시행사인 (주)케이엘엠으로부터 시행권, 시공사로부터 시공권 포기각서, 책임준공 확약서를 징구합니다.

 4) 공사진행이 불가능한 상황 또는 부실징후가 있을 시 시행권 및 시공권을 당사 협력법인이 인수하여
    준공 후 분양할 예정입니다. 
 
 5) 참고사항
 현재 토지 소유자는 한최이로 되어 있습니다. 한최이는 미성년자이기에 서울가정법원으로부터 소유권이전에 관한 결정문이
 나오는대로 (주)케이엘엠으로 소유권 이전합니다.

6. 대출금 지출계획

구분 세부내역 금액 비고
공사비

잔여부분 공사비

300,000,000원

잔여공사 9억원

(자기자본 6억원)

소유권이전비

7필지

200,000,000원

1필지 잔금 8,200만원

금융비

이자, 수수료

100,000,000원


가압류해지비

공사대금, 대여금

600,000,000원



1,200,000,000원



7. 상환계획

- 준공 후 대환대출 예정이지만, 조기분양 시 분양대금으로 상환됩니다.

  대출예상금액은 예상감정가 43.46억원 * 60% (융자비율)  = 26.07억원 대환대출 가능하며 차입금을 상환하고
  2.07억원의 여유가 있습니다. 분양대금으로 상환 시 56억원 (당사평가) – 24억원 = 32억원의 여유자금이 발생하며,
  본 상품의 경우 공사가 순조롭게 진행되면 입지조건이 매우 뛰어난 트리플역세권의 중구 광희동 물건으로 조기에
  분양완료 될 것으로 판단됩니다.

* 차주가 제시한 분양수익금 61.30억원 (다세대주택 56억원, 근생 7.75억원) 중 56억원을 실 입금가능 분양대금으로 당사평가하였습니다.
 


8. 대출자정보 (법인대출 없음, 대표이사 대출정보)

대출자

조XX

생년월일 1968년 1월 23일
총대출금액 새마을금고 담보대출 15,000,000원
채무보증 : 0원
채무불이행 : 0원
신용등급 3등급
금융기관연체정보 없음


8. 시공사정보

법인명

진두개발

설립일

2015년 7월 27일

금융기관연체정보

없음

 

증빙서류

 

위치 및 건축물 정보

주소 : 서울시 중구 광희동2가 216-1 외 6필지

광희동 지도.png

현장사진


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- 공정율 : 60% (2017년 12월 9일, 건축사사무소 건우 확인), 현재 공사중
- 공사진행사항
  건축 : 골조공사 옥탑층 거푸집 공사 (지하층 - 지상5층 골조공사 완료)
  토목 : 옹벽공사 (높이-16m) 공사완료
  전기, 설비 : 각층마다 배관선 완료






 

회수정책

대출기간이 경과되거나 이자를 2회이상 지체 시 행복한펀딩는 적절한 절차에 의하여 다음과 같은 자체 추심을 진행합니다.

1) 법적절차(경매)를 통해 토지 및 건물의 1순위 근저당권자로서 우선하여 배당을 받습니다.
2) 본 채권을 원리금 전액 회수를 목표로 타 기관에 매각하여 회수 합니다.
3) 토지 및 건물 소유권 및 시행권을 행복한펀딩로 이전하여 매각 또는 프로젝트를 수행 후 분양, 임대 담보대출 등을 통해 대출을 상환합니다.

위 방법 중 원리금 보존 및 회수기간을 고려하여 투자자에게 가장 부합하는 방법으로 채권을 회수 할 예정입니다. 매각 대금은 해당 채권의 투자금에 비례하여 지급합니다. 단,원리금 회수 과정에서 발생하는 각종 비용은 원칙적으로 채무자 부담이나 회수되는 금액에 따라 일부 차감될 수 있습니다.